Особое мнение

все

Интервью

вопрос-ответ

задать вопрос

Эксперты

При нынешнем хаосе в земельных отношениях у нас не может быть экономического роста.

Большая часть земли в стране используется неэффективно или вообще не используется. Получить ее сложно, владеть — рискованно и затратно. Она – как тот чемодан без ручки. В итоге главное российское богатство никак не способствует росту благосостояния граждан и страны. Такие выводы следуют из доклада «Земля для людей», подготовленного экспертами Центра стратегических разработок.

Как дошли до жизни такой? В этом мы разбирались на Радио «КП» вместе с одним из авторов доклада, директором Центра агропродовольственной политики Российской академии народного хозяйства Натальей Шагайдой.

Борись, судись, плати

Один из главных выводов доклада — права на землю в России хоть и декларируются, но по факту никак не защищены. Защищать их приходится самим собственникам. В судах.

— Государство, не думая, меняло правила измерения границ, вводило новые реестры, не перенося туда информацию из старых. В результате возникали огромные проблемы у тех, кто уже имел землю, и у тех, кто хотел ее получить, — объясняет Наталья Шагайда.

Характерной историей в эфире Радио «КП» поделилась Надежда Лычагина, председатель дачного товарищества из Сергиево-Посадского района Подмосковья. Она и многие другие ее соседи-дачники купили участки в 2008-09 годах. Все документы на землю были в норме, сделки проверялись юристами. Многие успели построить на участках дачи, зарегистрировали их, получили в Росреестре свидетельства о праве собственности.

— И вдруг в 2013 году как гром с ясного неба — повестки в суд, рассказывает Надежда Борисовна. — Земля, мол, незаконно была переведена под дачи. И решение — всех под снос, сразу несколько дачных поселков. Оказывается, еще в 1986 году было принято постановление об установлении охранной зоны в Сергиево-Посадском районе общей площадью где-то 8 тысяч га. Постановление-то приняли, но границы зоны так и не были определены. В кадастр никакие обременения не были занесены. Все эти годы в этой зоне строились дачи, фермы, дороги, высоковольтные линии…

Дачники за свои дома, конечно же, боролись. Устраивали пикеты у Госдумы и правительства Московской области. Обращались всюду, куда можно — от Общественной палаты до администрации президента. В итоге, вроде как был найден компромисс: уже построенные дома разрешили не сносить. Но и распоряжаться полноправно купленной за не маленькие деньги землей у людей уже не получится. Ничего нового строить на ней нельзя. Продать участок по сути тоже нельзя — кто ж теперь его купит в «спорной» зоне?

Фермер, плачь!

Проблемы — не только у тех, кто купил землю под дачу или дом. Но и у тех, кто хотел бы ее получить, например, под фермерство. «КП» не так давно писала о злоключениях подмосковного «плачущего фермера», ставшего известным после скандального видео в ютьюбе: крестьянина вместе со стадом суд своим решением выгнал из арендованной им фермы на мороз. В ситуацию вмешались областные и местные власти, фермеру дали землю. Но вскоре и этот участок у него отобрали – тоже через суд. Оказывается, много лет назад земля уже была выделена в аренду другому человеку. Хоть он участок и не обрабатывал, носуд признал правым того, у кого бумага, а не того, кто уже «зарыл» в землю деньги.

Нехороший кадастр

Как такое получается: одни властные структуры отбирают то, что законным путем выделили другие? А вот запросто! Учет всего, что связано с землей, у нас крайне запутан. Земельный кадастр в его нынешнем виде ведется с 2008 года, единый госреестр прав собственности — с 1998-го. Сейчас они объединены — с 2017-го действует единый госреестр прав на недвижимость (ЕГРН).

И все бы здорово, но большое количество участков было передано гражданам и организациям в собственность или пользование в начале 90-х, а то и раньше. Выданные в те времена свидетельства признаются государством наряду с современными документами. Но сведения из старых баз в новые реестры переносились по-российски: что-то перенесли, что-то забыли, а где-то ошибок добавили «по дороге». То же касается и всевозможных охранных и прочих зон, где есть ограничения в использовании земли. Плюс до сих пор существуют еще всевозможные отдельные ведомственные реестры. Например, государственный лесной реестр.

В итоге путаница в «показаниях» возникла необычайная. Отсюда такие истории, как у сергиево-посадских дачников или у бедолаги-фермера, которого сгоняют с властями же выделенного участка.

Или у 377 тысяч владельцев участков, которые попали под «лесную амнистию» — закон о ней недавно подписал президент. Права собственности на эти земли были официально зарегистрированы. Но впоследствии выяснилось, что они пересекались с землями лесного фонда. А поскольку лес — это собственность государства, людей стали просить на выход.

А еще огромное количество граждан тягаются друг с другом из-за ошибок кадастровых инженеров — суды завалены такими исками. Почему это проблема граждан? А чья же!

Страна большая, а участков нет

Возникает еще один интересный вопрос: почему в бескрайней России, когда речь идет о земле, как-то сразу всем становится тесно. Непременно возникают какие-то споры, многолетние хождения по кабинетам и судам. Едешь даже по хорошо заселенному Подмосковью – поля налево, поля направо. Некоторые откровенно зарастают кустарником. А чуть дальше, в Тверской и Новгородской областях — и подавно. Нет на них желающих? Как показывает опыт «дальневосточного гектара», стоит государству чуть облегчить получение земли — желающие находятся даже на участки в Магаданском крае.

«При обширных неиспользуемых земельных ресурсах сохраняются неоправданные барьеры доступа к земле (дефицит участков при изобилии земли)», — констатируется в докладе. Парадокс.

Сейчас превращением земли в участки в основном занимаются бизнес и сами граждане. Бизнес больше заинтересован – участок может пойти под застройку. Хоть коттеджи на продажу, хоть бензоколонку для себя.

Порядок выделения земли примерно такой. Допустим, вы хотите получить участок под фермерское хозяйство. Находите каким-то чудом, используя «агентов» в местной администрации (официально такую информацию найти сложно), подходящую свободную землю. Тратитесь на ее межевание, подаете бумаги в муниципалитет. После чего там этот участок обязаны выставить на аукцион. Который вовсе не обязательно выиграете вы. Понятно, что желающих таким образом приобрести землю у государства не очень много…

Вместо послесловия

Знаете, сколько после многих лет всевозможных приватизаций в России частной земли? Будете смеяться — меньше 8% (см. графику). Да, значительная часть госземли — лесной фонд, всякие особо охраняемые и специальные территории. Но если взять чисто сельскохозяйственные земли, то в частных руках (включая как садоводов и мелких фермеров, так и крупные агропредприятия) — не больше трети.

При этом у нас 90% госземель сельхозназначения не разграничены, говорится в докладе. Что скрывается за этим странным термином? Если совсем просто, нет ответственного за эту землю, некому ею распорядиться – например, сдать в аренду. Ни местные власти, ни региональные не имеют на это полных прав.

— Спрашивается, кто будет управлять землей, если она ничья? — задает риторический вопрос Наталья Шагайда.

По большому счету, это касается практически всей российской земли. Нет за нее в стране «ответственного». Различные программы, связанные с земельными делами, раскиданы по разным ведомствам, интересы которых порой противоречат друг другу. Росреестр, в ведении которого самый главный реестр — ЕГРН — выполняет чисто технические функции: что принесли, то и зарегистрировали.

В итоге, как выясняется, даже адекватно начислить земельный налог в нашей стране невозможно: для этого объективно не хватает данных. Вот граждане и судятся еще и по этому поводу, «уточняя» таким образом кадастровую стоимость своей земли и сумму налога.

Где уж тут говорить об эффективном использовании самой земли? Кто ее будет эффективно использовать, если в любой момент участок можно потерять.

— В Китае дешевая земля и дешевый труд стали драйвером экономического развития, — говорит Наталья Шагайда. — В России также могло бы быть много дешевой земли и для сельского хозяйства, и для предприятий, и для доступного жилья.

Но для этого, как минимум, нужно уйти от нынешнего хаоса в земельных отношениях.

Что делать, советы экспертов

— Провести по всей стране комплексные кадастровые работы и инвентаризацию земли – за государственные деньги. Затраты окупятся хотя бы за счет роста налоговых поступлений. Сейчас очень много бесхозных и неучтенных площадей, с которых не платится никаких налогов.

Кадастровые работы заказывают сами собственники. Межевание стоит 10-15 тысяч рублей, граждане еще и не понимают, зачем они должны тратить эти деньги. Понятно, что при таком подходе уточняться кадастровые данные будут еще очень долго.

— ЕГРН должен стать единственным источником сведений о правах на землю и об ограничениях в ее использовании. Если в нем не записано, например, что на участке нельзя что-то строить, значит, никаких ограничений нет.

— Государство должно компенсировать потери добросовестных собственников из-за недостоверной информации в госреестре. Есть мировая практика, когда для этих целей создается специальный компенсационный или страховой фонд. Он может формироваться за счет части пошлины, которую граждане и организации платят за регистрацию прав собственности — она как раз с Нового года выросла.

— Создать более простой механизм выделения пустующей земли.

Источник: kp.ru