Каждый раз накануне весенних полевых работ общественный интерес к земельной теме возрастает. Ведь именно в это время обостряется вопрос, на законных ли основаниях сельхозпроизводители обрабатывают арендованные ими гектары и устойчивы ли перспективы арендного землепользования. Об условиях аренды, ее сильных и слабых сторонах говорим со специалистом по аграрной политике Проекта USAID «АгроИнвест» Александром Муляром.

— Почти на всех последних больших аграрных собраниях их участники не обходят тему аренды земли. На недавнем съезде Ассоциации фермеров и частных землесобственников Украины снова едва ли не острейшим вопросом для обсуждения была несовершенная организация аренды сельскохозяйственных угодий. При этом аренда в земельных отношениях остается доминирующей. В чем проблема?

— Проблема, которую обсуждали производители, состоит в дороговизне и сложности процедуры государственной регистрации прав аренды земельных участков. В прошлом году произошли значительные задержки с регистрацией, что привело фактически к незаконному землепользованию в больших объемах не по вине производителей. Напомню, что арендатор приобретает законное право на использование арендованных угодий лишь после государственной регистрации прав аренды. Вместе с тем, недавно внедрены определенные шаги относительно упрощения государственной регистрации аренды и заключения и возобновления договоров аренды земли. В частности, позволена регистрация прав аренды земельных участков, сведения о которых не внесены в Государственный земельный кадастр и которые не имеют кадастровых номеров.

— То есть, упрощение процедуры регистрации права аренды может полностью решить проблемы арендных отношений?

— Этого недостаточно. Существуют и другие проблемы, препятствующие эффективному и организованному рынку аренды земли. Необходимо принять во внимание наши условия: фрагментарность земельной собственности вследствие приватизации сельскохозяйственных угодий в Украине и необходимость договариваться арендаторам отдельно с каждым землесобственником, а также осуществлять регистрацию права на каждый отдельный земельный участок.

Арендатор вынужден постоянно иметь дело с большим количеством людей относительно отдельных земельных участков. Ведь в ходе распаевания земель коллективных сельскохозяйственных предприятий и дальнейшей их приватизации образовалось приблизительно 7 млн. землесобственников со средней площадью земли 4,2 га в собственности каждого. Сельскохозяйственным производителям приходится очень много времени и усилий тратить на работу с людьми, чтобы заключить или перезаключить договора аренды и в дальнейшем осуществить их государственную регистрацию.

Из общего количества 4,77 млн. договоров аренды около 15% ежегодно проходят процедуру государственной регистрации. Из-за сложностей оформления аренды широкое распространение получила практика покупки корпоративных прав предприятий-арендаторов с целью расширения землепользования вместо прямого заключения новых договоров аренды с землесобственниками. По разным оценкам, цена приобретения права на аренду таким образом составляет от 1 тыс. до 4 тыс. грн. за 1 га без учета других производственных мощностей.

Понятно, что не у каждого производителя имеются такие средства. Поэтому лишь ограниченный круг крупных производителей, имеющих более легкий доступ к внешнему финансированию своей деятельности, способен расширяться так, как мы наблюдаем сегодня. Таким образом, значительные трудности с заключением договоров арендаторами непосредственно с землесобственниками и широкое использование механизма приобретения корпоративных прав предприятий привели к монопольным преимуществам крупных сельскохозяйственных предприятий на рынке аренды земли.

— А всегда ли такие производители являются более эффективными?

— Не всегда. Если большее по размеру хозяйство работает более эффективно, приобретение меньшего сельскохозяйственного предприятия для получения контроля над дополнительными землями содействует росту производительности в сельскохозяйственном секторе в целом. Но такой механизм едва ли можно считать всегда приемлемым, поскольку, чтобы получить право на дополнительное землепользование, компания должна приобретать, возможно, и другие активы и права на земли, которые ей не нужны.

Кроме того, механизм приобретения прав на землю через покупку корпоративных прав предприятия-конкурента работает лишь в случае приобретения большим предприятием меньшего, но не наоборот. Если же более эффективным является более мелкое предприятие, и оно нуждается в расширении землепользования, то оно лишено возможности удовлетворить эту потребность, если соответствующие поля контролируются большим предприятием. То есть, данный механизм характеризуется предвзятым отношением в пользу крупных компаний, независимо от наличия или отсутствия в их работе эффекта экономии на масштабе. В этом состоит серьезная структурная проблема современных арендных отношений – доступ к земле имеют не более эффективные, а крупные и более богатые.

— Что необходимо сделать?

— Необходимо создать конкурентный доступ к организованным массивам (полям) сельскохозяйственной земли. Одновременно следует и дальше упрощать оформление аренды. Учитывая упомянутые особенности приобретения прав на землю, государству необходимо разработать принципиально новые подходы к оформлению аренды земли, которые удешевили и упростили бы процесс приобретения прав на использование земли и облегчили бы конкурентный доступ к землепользованию.

Заслуживает внимания предложение внедрения генеральной аренды или генерального договора аренды. В нашем понимании генеральная аренда – это оформление арендных отношений при условии, когда сплошные массивы земли (поля) передаются одному арендатору на тот же самый срок. Следует внимательно изучить вопрос возможной регистрации одного документа (генеральный договор/генеральная аренда) на тот или иной земельный массив с внесением, например, соответствующих данных относительно аренды в отдельный раздел Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Ведь необходимо значительно упростить регистрацию ряда отдельных договоров при условии генеральной аренды.

Следует отметить, что существующая в Украине система регистрации права собственности не позволяет регистрацию прав одновременно на несколько участков. Соответственно, для реализации преимуществ Генерального договора аренды в действующую процедуру регистрации прав на недвижимое имущество должны быть внесены изменения. Видится необходимость принятия отдельного закона с внесением соответствующих изменений в несколько законодательных актов Украины.

В результате, должны быть созданы условия, при которых желающие арендовать землю будут иметь доступ к сформированным массивам земли частной собственности. При этом условия использования земли будут известны, а оформление аренды на нее не будет требовать больших усилий.

— Это мы обсудили пути усовершенствования организации аренды земли для сельскохозяйственных производителей. Но всегда ведь должны заботиться о балансе интересов арендаторов и наших мелких землесобственников-арендодателей.

— Дисбаланс в отношениях между арендодателями и арендаторами обусловлен, прежде всего, расхождением их интересов и сфер контроля. Интересы и сфера контроля землесобственника ограничивается пределами его земельного участка (пая), в то время, как объектом интересов сельхозпроизводителя является экономически жизнеспособная производственная единица – поле, состоящее из большого количества паев.

Поскольку, как правило, хозяйствовать на одном отдельном участке (пае) экономически нецелесообразно, у одного отдельного землесобственника отсутствует актив, который был бы привлекательным для сдачи в аренду любому сельскохозяйственному предприятию, за исключением того, которое может взять в аренду также и другие земельные паи, чтобы сформировать экономически жизнеспособную единицу – поле. Практически всегда таким предприятием является действующий арендатор поля.

За исключением полей, состоящих из очень малого количества паев, или тех редких случаев, когда паи находятся в уникально важных местах, например, если через пай проходит единственный путь доступа к источнику воды, исключение из поля одного пая не сделает поле экономически непривлекательным. Таким образом, угрозу собственника одного пая не передать свой пай в аренду тому, кто уже арендует все поле, с целью получить за его использование более высокую арендную плату, нельзя считать серьезной. Угроза может приобрести более серьезные формы, если собственник пая будет осуществлять деятельность, которая может нанести вред другим участкам поля, например, посеет рапс среди поля, засеянного пшеницей. Однако лишь считанные землесобственники имеют для этого желание и необходимые ресурсы. Поэтому в преимущественном большинстве случаев у землесобственников нет других вариантов действий, кроме как передать свою землю в аренду действующему арендатору.

Поскольку землесобственники неорганизованны, они не могут сообща предложить для передачи в аренду целое поле, которое было бы привлекательным для более чем одного арендатора, и за которое могли бы конкурировать несколько потенциальных арендаторов. Даже если бы землесобственники были организованны, они все равно не могли бы совместно предлагать поле в аренду, если срок действия всех действующих договоров аренды не заканчивается одновременно. Таким образом, минимальным набором условий, обязательных для обеспечения паритета сторон, является следующий:

1) собственники всех паев на поле согласовывают и заключают договора аренды совместными усилиями;

2) срок действия договоров аренды всех паев на поле заканчивается в одно и то же время.

В случае удовлетворения обоих этих условий рынок аренды земли, который излишне не зарегулирован правительством, мог бы стать надежной основой для обеспечения эффективного и устойчивого использования земель сельскохозяйственного назначения.

Для совместных усилий землесобственников должны быть созданы их добровольные объединения. Предварительно согласованные единые условия договора аренды на отдельные земельные массивы, консолидированная позиция землесобственников при ведении переговоров с арендаторами посодействуют значительно лучшему учету интересов мелких землесобственников, обеспечению целостности использования земли и росту стоимости земельной собственности людей.

Важной выгодой от создания системы объединений землесобственников в их отношениях и арендаторами станет упрощение участия в ней тех землесобственников, которые проживают далеко от своих участков (паев). Для участия в принятии важных решений им больше не понадобится физически присутствовать по месту нахождения участков (паев). В результате, значительно возрастет привлекательность сельскохозяйственных земель как инструмента долгосрочных инвестиций для двух третей населения Украины, которое не проживает в сельской местности.

Таким образом, усовершенствование рынка аренды земли путем внедрения генеральной аренды и создания системы объединения землесобственников, безусловно, будут иметь положительное влияние на упрощение и удешевление оформления аренды, обеспечат конкурентный доступ к земле и станут залогом лучшей защиты прав и интересов собственников земельных участков.