Особое мнение

все

Интервью

вопрос-ответ

задать вопрос

Эксперты

В Приморском крае не теряют своей актуальности вопросы проведения кадастровой оценки земельных участков и объектов недвижимости, а также реализация федерального закона о дальневосточном гектаре. Директор департамента земельных и имущественных отношений Приморского края Александр Подольский ответил на вопросы корреспондента PRIMPRESS.

— Александр Сергеевич, что сейчас представляет система кадастровой оценки в России?

— 3 июля 2016 года был принят закон, который устанавливает новые порядки кадастровой оценки на территории Приморского края. Ранее у нас оценка регулировалась 135-ФЗ в оценочной деятельности Российской Федерации, в рамках которой по 44-ФЗ определялся оценщик, заключался государственный контракт на проведение оценки, и они, собственно, занимались проведением этой оценки массовым методом. С принятием 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» принципиально поменялся подход к проведению этой оценки. Во-первых, сейчас оценкой будут заниматься специализированные организации на территории Приморского края. На территории всех субъектов создаются такие специализированные организации, и территория Приморского края не является исключением.

— Как в Приморье организована работа по кадастровой оценке?

— Во-первых, было создано краевое государственное учреждение «Центр кадастровой оценки» со штатом порядка 50 человек, 40 из которых – это оценщики, которые непосредственно будут заниматься проведением оценки. Во-вторых, поменялись методики проведения оценки. Раньше методика проведения оценки массовым методом была максимально упрощена. Достаточно было провести анализ рынка и определить удельные показатели квадратного метра за земельный участок той или иной категории, за объекты недвижимости того или иного вида. Теперь же кадастровая оценка объектов недвижимости и земельных участков происходит по несколько усложненной схеме, но она тем не менее дает более приближенный к реальности результат. Кадастровая оценка – это база, от которой отталкиваются при расчете налогов, арендных платежей, и эта база должна быть максимально приближена к рыночной стоимости тех или иных объектов.

— Как нововведения по кадастровой оценке коснутся жителей края?

— В чем суть нововведений: сейчас проведению оценки предшествует целый комплекс мероприятий. Начинается он со сбора и анализа данных об объектах недвижимости, оценка которых будет проводиться в той или иной период времени. Здесь нужно отметить, что оценке у нас подлежат не только земельные участки, которых шесть категорий, но и объекты недвижимости отдельно. В настоящий момент на территории Приморского края принято решение о проведении оценки кадастровой недвижимости: это здания, строения, сооружения. После того как было принято это решение, Центр кадастровой оценки занялся сбором информации об этих объектах недвижимости, а именно об их месторасположении, наличии коммуникаций, инфраструктуры, материалах, из которых было построено здание, этажности здания, годах постройки.

На территории Приморского края, по данным Росреестра, зарегистрировано порядка 1,3 миллиона таких объектов. В отношении всех таких объектов сейчас начинается сбор данных, который продлится до 1 января будущего года. В 2019 году Центр кадастровой оценки приступит непосредственно к обработке этих данных и выдаче результата в виде кадастровой стоимости всех объектов недвижимости на территории Приморского края.

— Как продвигается работа по сбору информации от населения?

— Сбор информации идет несколькими путями. Основную информацию Центр кадастровой оценки получает из Росреестра. То есть при регистрации объектов недвижимости все основные характеристики заносятся в кадастровый паспорт и, соответственно, учитываются в реестре объектов недвижимости. В случае, если какие-то графы не заполнены либо мы видим, что информация о них неактуальна или не соответствует действительности, то тогда мы запрашиваем первичную документацию. Первичной документацией в данном случае будут являться либо паспорта БТИ, либо технические паспорта на объекты недвижимости. И уже исходя из этих данных производится корректировка тех данных, которые мы получили из Росреестра.

Еще одним вариантом корректировки данных объектов недвижимости, которые влияют напрямую на их оценку, является сбор и получение данных непосредственно от правообладателей этих объектов, то есть от граждан.

— До какого времени принимаются документы и куда их необходимо подать?

— Декларации об объектах недвижимости граждане могут подавать в Центр кадастровой оценки до 1 января 2019 года. Подать ее можно непосредственно почтовым отправлением, принести лично или заполнить через сайт. Вся актуальная информация о том, как это можно сделать, размещена на сайте Центра кадастровой оценки Приморского края.

Заполняя эту декларацию, необходимо приложить подтверждающие документы. То есть представить просто лист бумаги с указанием характеристики объекта, подписанный гражданином, будет недостаточно, поскольку на самом деле после проведения регистрации объекта недвижимости не все люди вносят информацию о произошедших с объектом изменениях. На самом деле за время, прошедшее с момента установления факта правообладания им, могло произойти все, что угодно: он мог быть перестроен, утратить свои физические свойства, сгореть, но при этом продолжать числиться в Росреестре. Естественно, при проведении оценки такого объекта, при выгрузке информации из Росреестра Центр кадастровой оценки будет в первую очередь пользоваться информацией из официальных источников. Собственно говоря, для этих целей у нас предусмотрена возможность через декларацию, через предоставление каких-то подтверждающих документов, откорректировать сведения об объекте. Сгорел у вас объект – заполнили декларацию, отправили ее в Центр кадастровой оценки, приложили справку от пожарных, заключение экспертизы о том, что этот объект утрачен и больше не существует в этом виде. Все автоматически это будет учтено при проведении кадастровой оценки объекта.

— Как вы мотивируете людей подавать декларации об объектах недвижимости?

— К сожалению, напрямую законодатели не позволяют каким-то образом мотивировать их, и это не является задачей на данном этапе нашей деятельности. Есть такие механизмы, как градостроительное регулирование. В любом случае проведение каких-либо работ по перестройке и перепланировке объектов – это процедура, которая осуществляется после получения определенных разрешительных документов. И здесь уже, учитывая, что налог на имущество – это местный налог, который поступает непосредственно в казну муниципалитета. Здесь муниципалитеты в первую очередь заинтересованы в том, чтобы актуализировать сведения об объектах в случаях незаконных перепланировок и переустройства. Мы лишь используем эту информацию для проведения кадастровой оценки. На данном этапе мы не уполномочены и не будем заниматься тем, чтобы выявлять такие объекты. У нас элементарно даже нет такой задачи и средств для того, чтобы это все делать.

— Как много людей подали декларации об объектах недвижимости на сегодняшний день?

— В настоящий момент мы только начинаем работать. Решение о проведении кадастровой оценки было принято в мае. Деклараций пока принято не так много – в пределах 100.

— Есть ли на сегодняшний день аналитика относительно того, насколько может измениться кадастровая стоимость после оценки по новому закону относительно установленной по ранее работающему закону или аналитика будет, когда сбор информации будет завершен?

— Повторюсь: кадастровой оценке у нас подлежат не только земельные участки шести категорий, но и объекты недвижимости. В настоящий момент мы занимаемся именно оценкой недвижимости в соответствии с ранее принятым решением. Вообще кадастровая оценка у нас проводится не чаще, чем раз в три года, и не реже, чем раз в пять лет. Кадастровая оценка земельных участков, то, что больше всего интересует людей, проводилась в 2015 году, поэтому до 2020 года мы не собираемся заниматься пересмотром кадастровой стоимости земельных участков. При этом здесь надо отметить, что из земельных участков речь идет именно о землях населенных пунктов. У нас есть также земли сельхозназначения, земли промышленности. Для них кадастровая оценка проводится отдельно, так же как и для земельных участков лесного и водного фонда. И не надо путать эти вещи.

Что касается оценки объектов недвижимости, то здесь необходимо отметить, что у тех объектов недвижимости, которые были ведены в эксплуатацию до 2012 года, была не кадастровая оценка, а инвентаризационная стоимость. Кадастровой оценке они не подлежали, и налог, который сейчас идет с граждан, исчисляется исходя из инвентаризационной стоимости. В связи с этим у нас на территории Приморского края сложилась ситуация, что по объектам, которые были введены в эксплуатацию после 2012 года, люди вообще не платят налоги, поскольку налоги платятся с налогооблагаемой базы, а базы в виде инвентаризационной стоимости у этих объектов не существует. Собственно говоря, с 2020 года Приморский край переходит на исчисление налога исходя из кадастровой стоимости. Именно к этому времени мы проводим кадастровую оценку объектов недвижимости. То есть оценка таких объектов по большому счету будет проведена впервые.

— Сколько дальневосточных гектаров на данный момент выдано в Приморье?

— В настоящий момент на территории Приморского края с момента начала действия программы уже было продано порядка 49 тысяч заявлений. Из них у нас граждане самостоятельно аннулировали порядка 13 тысяч заявлений. Все остальные были приняты в работу. В настоящий момент в Росреестре зарегистрировано 12,5 тысячи договоров и порядка 2,5 тысячи заявлений по предоставлению земельных участков, по которым принято положительное решение. Они находятся на той или иной стадии на рассмотрении у граждан.

Предоставление земельных участков в рамках программы «Дальневосточный гектар» происходит, скажем так, в две стадии. Первая стадия – это непосредственное утверждение границ. Вторая стадия – это уже заключение договора. И на одной, и на другой стадии наряду с рассмотрением заявления уполномоченным органом включается такой фактор, как получение согласия в той или иной форме, по тем или иным причинам от гражданина. На первом этапе, когда мы говорим об утверждении схем, мы говорим, что схема не всегда идеально ложится на территорию. То есть может получиться, что гражданин подал заявление на участок на такой территории, на которой его невозможно предоставить. Тогда уполномоченный орган корректирует границы либо предлагает получить земельный участок в ином месте, и, соответственно, мы должны получить согласие гражданина на произведение соответствующих корректировок. Таких иных вариантов у нас направлено гражданам уже 1000. И мы не получаем от них обратной связи по разным причинам. Случается, что кто-то уже потерял интерес к дальневосточному гектару или просто подавал заявление ради интереса, кто-то не согласен со схемой и не готов каким-то образом сотрудничать, кто-то просто забыл свой пароль от портала «Госуслуги» и др.

После того как граждане все согласовали, мы самостоятельно подаем заявление в Росреестр, в кадастровую палату для постановки участка на кадастровый учет. После его постановки на кадучет готовится проект договора. Проект договора также направляется гражданам на подписание. Вот таких проектов договора гражданам на данный момент направлено уже почти 2200. И опять же мы их обратно от граждан не получаем. Причины опять же совершенно разные. Наряду с 12,5 тысячи заключенных договоров у нас порядка 2,5 тысячи положительно принятых решений, которые в ближайшее время тоже могут войти в число заключенных договоров – после ответа граждан.

— Какие территории наиболее востребованы и достаточно ли на сегодняшний день свободных территорий для предоставления в пользование дальневосточных гектаров гражданам? Каковы резервы территорий для дальнейшего реализации данной программы?

— Самые востребованные территории – это, естественно, юг Приморья. Примерно треть всех заявок попала на Хасанский район края. Другая треть – это территория агломерация Надеждинского и Шкотовского районов. Артем, Владивосток у нас закрыты серой зоной на предоставление дальневосточного гектара плюс буферная зона – 20 километров. Оставшаяся треть распределяется по территории Приморского края. Это в основном Ханкайский район, Уссурийск, Михайловка, то есть в аграрных районах люди также берут участки для того, чтобы заниматься сельским хозяйством. Сельское хозяйство и индивидуальное жилое строительство – это два основных вида разрешенного использования земельных участков.

На самом деле резервов по земле достаточно, но у всех свое представление об идеальном земельном участке, который бы ему хотелось использовать: для кого-то это гора, а для кого-то – берег моря с хорошим видом. Поэтому если взять, скажем, Хасанский район, то у нас порядка 70% – это территории, невозможные для предоставления по тем или иным причинам. Во-первых, это приграничная территория. Там также очень много особо охраняемых территорий. Кроме того, юг Приморского края очень изрезан горами. Есть также болотистые местности, где вроде бы, казалось, можно получить участок, но когда выезжаешь на место и видишь, что там либо крутые склоны, либо болота, либо поймы рек, что также ограничивает в предоставлении земельных участков гражданам. Поэтому при анализе территорий, к примеру, в Хасанском районе потенциально для предоставления земельных участков имеется порядка 20 тысяч гектаров.

В Хасанском районе ранее находилось много оленеводческих совхозов. Это те земли, на которых осуществлялся выпас оленей. В советское время им выделялись большие территории, которые в последующем приватизировались. Поэтому территории Хасанского района – это либо особо охраняемые территории, либо земельные участки, находящиеся в собственности и на которых, естественно, также невозможно предоставить земельные участки в рамках реализации программы по дальневосточному гектару.

Что касается Надеждинского района, то это традиционно район, в котором большое сосредоточение дачных товариществ, на которых также невозможно получить дальневосточный гектар в силу наличия прав на эти земли у третьих лиц. Шкотовский район частично изрезан и горами Сихотэ-Алиня. Это также территории, которые уже также предоставлены на тех или иных правах.

— Как изменилась динамика выдачи участков?

— Что касается динамики обращений, то сейчас у нас в неделю поступает порядка 300-400 заявлений на территории Приморского края. В сравнении с начальным этапом реализации программы количество заявлений, поданных в день, сократилось, спал ажиотаж. Были времена, когда у нас в день поступало 200-300 заявлений. Первоначально граждане, узнав о такой программе, проявили интерес к ней. Очень многие пользуются этой программой для того, чтобы узаконить свое землевладение. Как только эта программа стала доступна для всех жителей Приморского края, они стали активно использовать ее возможности.

— Удалось ли решить сложности, которые возникали на первых этапах реализации программы?

— Отвечая на данный вопрос, хочу сказать, что одной из мер, направленных на решение ряда проблем, возникших на первых этапах реализации программы, стала одна из наших недавних инициатив. Сейчас нами осуществляется подбор территорий, на которых мы самостоятельно осуществляем нарезку земельных участков, которые будут предлагаться гражданам в рамках этой программы. Дело в том, что гражданин выбирает себе участок программным способом, у него отсутствуют возможности идентифицировать местность: на ней не видно, каков рельеф местности. Мы сейчас, занимаясь подбором территорий, на которых можно сделать скопление земельных участков, учитываем рельеф, приближенность коммуникаций. Земельные участки располагаем таким образом, чтобы можно было осуществить формирование и строительство каких-то межквартальных дорог, предусматривая также территории общего пользования, которые в последующем облегчат жизнь гражданам.

Формируемая нами нарезка на данном этапе на карте не отражена, то есть граждане пока не имеют возможности это увидеть. Разработчик и законодатель, напротив, могут посмотреть, как это выглядит на карте. Они оценили нашу задумку, и полагаю, что в ближайшее время будет внесено как изменение в законодательство – в 119-ФЗ, так и дополнен сам функционал программы, чтобы люди смогли выбрать уже из нарезанных и подготовленных уполномоченным органом земельных участков. О сроках пока сложно говорить. Решение относительно наших предложений будет принято в Минвостокразвития, которое является непосредственным организатором этого мероприятия, и Агентством по развитию человеческого капитала, являющегося координатором.

Источник: primpress.ru