В начале сентября президент Казахстана Нурсултан Назарбаев подвел итоги работы Комиссии по земельной реформе при Правительстве РК. Глава государства отметил, что комиссия выявила многие недостатки и недоработки и выработала предложения, которые будут отражены в отдельном законопроекте. «В частности, это касается вопросов совершенствования процедуры предоставления земель сельхозназначения, усиления контроля над их рациональным использованием», – приводит слова президента Kapital.kz.

Отметим, что «земельный вопрос» входит в План нации «100 конкретных шагов по реализации пяти институциональных реформ». Точнее: 35-й шаг предполагает введение в рыночный оборот земель сельхозназначения с целью их эффективного использования, внесение изменений в Земельный кодекс и другие законодательные акты. В 36-м шаге речь идет об упрощении процедуры смены целевого назначения земельного участка, о регулярном мониторинге использования сельхозземель, передаче всех неиспользуемых угодий в государственный фонд для дальнейшей приватизации.

По просьбе делового еженедельника «Капитал.kz» Бакытжан Базарбек, юрист, международный эксперт по земельному и экологическому праву, проанализировал предложения Комиссии по земельной реформе. Вот его мнение по наиболее актуальным решениям, которые могут оказать существенное влияние на земельные отношения.

Природные факторы нужно учитывать

Сохранение института аренды сельхозземель для физических и юридических лиц сроком до 49 лет.

Вопрос аренды земли вызвал в обществе горячие дискуссии, звучали призывы отменить этот механизм (особенно, когда появился подтекст с иностранцами). Но аренда существует во всех развитых странах. Не возвращаться же нам в коммунизм! Я считаю, что особых рисков, угрожающих институту аренды в Казахстане – таких, из-за которых нужно отменять этот механизм, не было.

Комиссия по земельной реформе согласилась с этим. И для усиления института аренды внесла несколько предложений. Одно из них касается рационального использования сельскохозяйственных угодий. Предлагается вести постоянный мониторинг в первые пять лет ежегодно и в последующие три года на орошаемых землях, на богарных землях – каждые пять лет.

Думаю, это предложение своевременно, так как проблема нерационального использования земель сельскохозяйственного назначения стоит достаточно остро. Из-за этого мы ежегодно теряем сотни, а то тысячи гектаров плодородных земель. При этом мониторинг, я считаю, должен проводиться с участием общественности.

Вместе с тем в Земельном кодексе как фактор риска должен быть учтено опустынивание земель. Правила рационального использования земель сельхозназначения должны предусматривать механизмы, освобождающие землепользователей от ответственности, если они столкнутся с таким природным фактором. Сейчас же экологический фактор не учитывается, правила нацелены только на то, чтобы наказывать собственников земель и землепользователей.

Бизнес-план и инвестиции определят сроки

Другим важным предложением в рамках сохранения права аренды можно назвать методику определения сроков аренды в зависимости от объема инвестиций, в соответствии с бизнес-планом.

Существенный момент: решение о продлении сроков аренды будет приниматься при участии общественных советов и объединений, по результатам мониторинга использования земли и надлежащего исполнения условий договора аренды. В целом, если законопроект будет принят в той редакции, в какой были предложены эти рекомендации, то, думаю, это усилит роль общественности и общественных организации в земельных правоотношениях.

К сожалению, до сих пор временное землепользование, то есть аренда, выдавалось всем – есть деньги, нет денег, не говоря уже о бизнес-планах.

Пределам нужен контроль

Установление предельных (максимальных) размеров сельхозземель, предоставляемых в аренду.

Вроде бы постановка вопроса верная – проблему осознают. Но бьют не туда, куда надо! Предельные (максимальные) размеры для граждан уже определены, просто нужно предусмотреть механизмы, исключающие возможность обходить эти ограничения. Мы ищем риск там, где его нет, и не замечаем того, что действительно угрожает. А проблема-то в другом.

Во-первых, необходимо ограничить концентрацию земли сельскохозяйственного назначения в одних руках за счет установления предельных (максимальных) размеров для негосударственных юридических лиц при предоставлении земель во временное возмездное землепользование. У нас есть такое ограничение при предоставлении в частную собственность, а при предоставлении в землепользование для негосударственных юридических лиц ограничений нет. Тем более в собственность сейчас никто землю не берет, все сельхозземли находятся во временном землепользовании.

Во-вторых, нужно проверять аффилированность юридических лиц, а это не прописано нигде. Необходимо дополнять нормы ст. 45 Земельного кодекса в части подаваемой заявителем документации и запрашивать в случаях выкупа земли в собственность сведения о долях, проверять учредительные документы.

В-третьих, нужно устанавливать предельные (максимальные) размеры для физических и негосударственных юридических лиц в совокупности, у нас эти параметры предусматриваются раздельно. При этом понятным языком в нормах Земельного кодекса должно быть прописано то, что ограничение применяется не в рамках административно-территориальной единицы, а по всей территории страны.

Мораторий и работа над ошибками

Введение моратория на предоставление земель сельскохозяйственного назначения иностранцам и иностранным юридическим лицам до 2021 года.

Если подойти к этому вопросу с позиции экономической выгоды, то можно говорить о том, что мы потеряли возможность использовать дополнительный инструмент привлечения инвестиций в сельское хозяйство и АПК.

С повестки дня мы сняли такой важный инструмент привлечения денежных ресурсов, как аренда земель иностранными гражданами и юридическими лицами. В наших условиях, когда общее состояние сельского хозяйства, АПК и в целом качества жизни людей на селе показывает плачевное состояние экономики страны в целом, необходимо использовать все ресурсы, все инструменты, все механизмы.

Почему был установлен такой длительный срок моратория, до 2021 года – непонятно. Для выработки аргументированных предложений и проведения детальной ревизии норм Земельного кодекса – так указано в итоговом решении комиссии. Но я не исключаю того, что к этому вопросу мы можем вернуться намного раньше указанного срока.

В то же время, если посмотреть на проблему с точки зрения работы над исправлением ошибок, то тут непаханое поле! Нужно признать: нормы ст. 24 Земельного кодекса, регламентирующие предоставление земель сельскохозяйственного назначения юридическим лицам – совместным предприятиям, имеющим иностранную долю в уставном капитале, изначально были сырыми. В частности, п. 3 ст. 24 Земельного кодекса. Он устанавливает общий запрет на предоставление иностранным субъектам права частной собственности. Но вместе с этим дает возможность приобретать сельхозземли юридическим лицам, в уставном капитале которых доля иностранного капитала не превышает 50%. Что в итоге будет на практике? Иностранцы, имея официальную минимальную долю в уставном капитале, будут контролировать отечественные сельхозпредприятия – через граждан Казахстана и казахстанские юридические лица с использованием пресловутой схемы «аффилированности».

Другими словами, разумнее было бы в рамках законотворческой работы правительства исправить двусмысленность в существующих нормах Земельного кодекса и без указания столь длительного срока моратория решить проблему, не лишая при этом страну возможности привлекать иностранные инвестиции в землю.

Сроки аренды: увеличение обоснованно?

Что касается сроков аренды для иностранных компаний, в уставном капитале которых более 50% иностранного капитала: предложение об увеличении срока с 10 лет до 25 лет попало под мораторий.

В обществе это предложение поддержки не нашло. Как можно продлевать аренду на такой длительный срок? Не нужно аргументировать зарубежной практикой предоставления сельхозугодий на длительные сроки, в Казахстане совсем иная ситуация. Настроение людей понять можно и нужно. Но знаете, лет 13 назад мы были рады и 10 годами аренды для иностранцев, после тех 99 лет, которые были предусмотрены Законом РК «О земле» 2001 года.

Вообще, сроки аренды для иностранцев нужно было обсуждать, когда готовился проект Земельного кодекса в 2003 году. Все ведь понимали, что без иностранных инвестиций будет сложно.

А что теперь? Поставьте себя на место иностранного инвестора: вы с деньгами, причем немалыми, приехали в страну. Естественно, вы будете требовать гарантии защиты и возврата инвестиций. Тут еще и срок аренды небольшой – всего 10 лет. Первые шесть лет вы работаете только на возврат вложенных средств, а остальное время вы работаете на риск. Вы будете работать на риск? Наверное, нет.

Этим и объясняется то, что в Земельный кодекс хочет ввести соответствующие поправки. Думаю, общество еще вернется к обсуждению идеи с увеличением срока аренды для иностранцев. Благо, сроки моратория позволяют до 2021 года думать и решать.

Пастбищные земли ушли не на те цели

Установление запрета на предоставление гражданам и юридическим лицам в иных целях пастбищных и сенокосных угодий в населенных пунктах, определение их площади.

Здесь все сошлись во мнении. Действительно, за годы независимости мы потеряли миллионы гектаров пастбищных и сенокосных угодий. Где-то сыграла роль экология, где-то – небрежное отношение к земле со стороны самих землепользователей.

Согласно Земельному кодексу используемые для нужд населения пастбищные угодья не предоставляются в раздельную собственность и землепользование. Главная проблема – я думаю, со мной согласятся многие – ошибки, допущенные в градостроительном планировании на уровне местных исполнительных органов, активное предоставление пастбищных и сенокосных угодий под строительство, недропользование и иные предпринимательские нужды в черте населенных пунктов.

Другими словами, пастбищные земли раздали под коммерческие цели, отвели под жилье. А население? Емустало негде пасти скот. Это катастрофа для каждой сельской семьи, котораядержала и держит скот. Мы потеряли мелких животноводов, нанесли урон селу.

Отнести к государственным нуждам

Комиссия рекомендовала определить площади пастбищ и сенокосов вокруг населенных пунктов для удовлетворения нужд населения по содержанию их личного подворья. Но для качественной работы, для решения этой проблемы необходимо провести комплексную инвентаризацию всех пастбищных и сенокосных угодий и вместе с этим кадастровый учет сельхозземель, определить населенные пункты, где существует нехватка, скорректировать градостроительные проекты. Нужно внести изменения в полномочия и компетенцию местных исполнительных органов – исключить функции самостоятельного предоставления земель сельхозназначения в пределах черты населенного пункта и выставления пастбищных и сенокосных угодий на аукционы (конкурсы). Обсуждать предоставление пастбищных и сенокосных угодий должны органы местного самоуправления населения.

Вместе с тем, есть примечательное предложение комиссии: нужды населения в пастбищных и сенокосных угодьях отнести к государственным нуждам для возможности их принудительного изъятия.

Думаю, после принятия соответствующих поправок в Земельный кодекс исключительных случаев, позволяющий принудительно изымать земельные участки для государственных нужд будет порядком больше. Конечно, принятому предложению земельной комиссии рады все. В первую очередь сельчане, ведь закон мы пишем для граждан.

Земли на приграничных территориях

Ужесточение требований к предоставлению сельскохозяйственных земель на приграничных территориях, определение их радиуса от государственной границы.

Это предложение комиссии назрело давно, мы обязаны были принять его лет 10 назад, но затянули, как и с другими решениями.

Возникает резонный вопрос: в чем для нас риск сосредоточения сельхозугодий вблизи госграницы – возможная иностранная экспансия, неконтролируемая миграция либо вероятность искусственного образования селитебных зон на таких стратегических участках.

Согласно ст. 24 Земельного кодекса участки сельскохозяйственного назначения, примыкающие (трехкилометровая зона) к охранной зоне государственной границы Республики Казахстан, предоставляются только гражданам и юридическим лицам Республики Казахстан на праве временного землепользования.

К глубокому сожалению, нет норм,ограничивающих предоставление сельхозугодий в зоне государственной границы, не определены четкие размеры и параметры, определяющие 3-километровую зону, нет привязки к природных зонам (когда, например, сельхозугодья примыкают к горным экосистемам).Кроме того, необходимо ответить на вопрос, что делать с теми, кто владеет землями на приграничных территориях.

В общем, нужна комплексная правовая работа для разработки правовых механизмов, касающихся земель сельскохозяйственного назначения, находящихся на приграничных территориях.

Самое важное предложение

Предоставление земель под ИЖС отнести к изъятию земель для государственных нужд и осуществление выкупа земель в этих целях.

Это предложение комиссии важно исходя из нескольких аспектов. Во-первых, свободных земель в населенных пунктах нет, если и появятся, то это потребует бюджетных расходов на корректировку градостроительных планов и проектов. Эта проблема связана с комплексом ошибок – в градостроительном планировании, в нормативно-правовом регулировании, в разъяснении земельного законодательства.По Правилам предоставления земель под ИЖС, правилам застройки «пустые степи» не могут быть предоставлены инвесторам. Участки должны быть подготовлены.

Во-вторых, с момента принятия Закона РК «О государственном имуществе» для выработки верной методики оценки изымаемого для государственных нужд имущества приняли стандарты оценки, скорректировали поправочные коэффициенты к базовым ставкам, определили методы оценки земли и недвижимого имущества. Никто не будет тратить бюджетные средства «направо и налево», как было раньше. Все прописано в законе, правилах, стандартах.

Думаю, выкуп земель под ИЖС не решит проблему сотен тысяч человек стоящих в очереди. Но вот в Кызылординской области выдали 4400 участков под ИЖС, на очереди остальные регионы. Дело сдвинулось с мертвой точки. Это, по крайней мере, на время освоения выделенных для выкупа земель бюджетных средств активизирует очередь, снимет накал вокруг этого вопроса. И, главное, заставит людей поверить, что в Казахстане бесплатно получить 10 соток от государства – реально.

Думаю, это предложение комиссии самое важное из всех, оно вдохновит многихказахстанцев. А так, мы сами себя загнали в тупик: в столице в очереди стоят более 103 тыс. человек, в Алматы – в два раза больше,в областных центрах – в среднем по 40-50 тыс. человек. Это ненормально! Очевидно, что бюджетных расходов на проектирование инженерных сетей научастках для всех нет. Нужно искать другие варианты, другие механизмы.

Источник: kapital.kz