Советник премьер-министра Украины рассказал о стоимости «зеленых гектаров» в разных регионах и бизнесе на земле
07 октября 2019, 09:34

Мушак Алексей Петрович
Советник премьер-министра Украины

— Расскажите, как и когда получили предложение стать советником?

— Мы с премьер-министром, Алексеем Гончаруком, давно друг друга знаем, и у нас общие экономические позиции. О земельной истории мы говорили в августе, когда он еще не был премьером. Договорились, что если он возглавит правительство, то, безусловно, я буду рядом и в вопросе земельной реформы он может на меня рассчитывать.

— Почему сотрудничаете именно по земельным темам?

— Занимаюсь вопросами земельной реформы уже три года, и сейчас мы подошли к финальному моменту, когда можно навести порядок после 18 лет моратория. Земля не покупается и не продается «в открытую», зато по-настоящему продается в тени. А там – низкая цена и мало налогов, зато много схем. Поймите, мы не «запускаем» рынок земли, мы его «детенизируем», и защищаем права собственников. Украинцы сейчас лишены возможностями продавать, и что самое важное, покупать землю в Украине. То есть, за границей купить аграрную землю проще, чем у нас в стране. В чем тогда смысл государства для украинцев?

— Проект закона 2178 уже есть в Верховной Раде, он принимается к концу года, и президент с премьером пообещали, что к лету 2020 года будет запущен оборот земли, а реформа заработает. Правильно ли указаны временные промежутки?

— Да, тайминг правильный. Сейчас законопроект будет рассматриваться комитетом, потом в зале (парламента – Авт.) Я ожидаю, что будут дискуссии, поскольку нужно четко понимать, что земельный вопрос для Украины – непростой.

— Та же «Батькивщина» в Раде не поддерживает вопрос.

— Юлию Тимошенко ждет сюрприз: раз она не поддерживает «реформу Гончарука», то пусть поддержит «реформу Тимошенко». Во время своего премьерства, в 2008-м, она тоже вносила в Раду свой законопроект о земле, и тогда он был более либеральным, согласно ему, кто угодно мог купить землю.

После того, как закон примут, предстоит прописать в Кабинете министров большую часть документов и процедур, подтянуть реестр и тд. Рынок земли планируют полноценно запустить 1 октября 2020 года, после окончания жатвы. Бизнес и средний класс получит время подготовиться.

— Алексей Гончарук говорил, что-то не так с кадастром?

— Там две проблемы. Одна касается его наполняемости. Государственные земли еще не на 100% внесены в кадастр, и этот вопрос решится до конца года. Частные земли внесены на 70-80%, и проблема в том, что без согласия гражданина внести его участки в кадастр невозможно. По факту это будет установление границ земли — а это дискуссионный вопрос: государство не может сказать «вот, ваша земля заканчивается тут». Второй вопрос — арендных отношений с землей. Нынешнее рейдерство касается не права собственности, а арендных отношений: не все фермеры работают «по-белому», и на один и тот же участок может быть два договора аренды. Почему? до 2013 года договоры аренды «вел» Госгеокадастр, после — Минюст. И некоторые люди, имея договор аренды, не хотят показывать его в Минюсте и платить налоги.

— Это массовая история?

— Налоги платятся только с 20 млн га пахотной земли. А обрабатывается 33 млн га! Получается, что по 40% земли арендаторы имеют бумажный договор аренды, а электронного у них нет. Потом кто-то приходит к собственнику — и говорит: «тебе платят 2 тыс грн, а я буду 4 тысячи». Так и получаются конфликтные ситуации, когда на одну и ту же землю есть два договора аренды — и эта ситуация будет продолжаться, если не запустить рынок земли. С введением рынка ситуация исправится, ведь тот же фермер будет иметь землю не в аренде, а в собственности. И будет вести себя по-другому.

— Есть информация, что прокуроры также готовятся к запуску рынка земли: пошли по фермерам с судебными решениями, пытаются оспорить договора аренды.

— Речь о государственных землях. И я лично держал в руках договора аренды на 49 лет по лучшим в мире пахотным землям, стоимость аренды которых в год равняется $10.

— Но эти договора законные?

— Отчасти. Тогда так подписали.

— Так как их можно оспорить?

— Вот к чему привел мораторий: у вас месячная подписка на платный канал в YouTube стоит дороже, чем аренда 1 га лучшей в мире земли. Дохозяйствовались. Думаю, они не просто так это делают, по совокупности. Там где-то было превышение полномочий. Этих договоров под миллион. Ну, много. И не все подписаны законно. Каждое дело нужно смотреть отдельно – но моя позиция: государственная земля должна сдаваться в аренду дорого. По 6-7 тыс грн/га. Если сдается по 500 грн, то разница где-то оседает, и это коррупционная схема. И на ней кормится большое количество людей, которые сейчас и выступают против рынка земли.

— Давайте представим ситуацию с точки зрения разных категорий украинцев, которые причастны к земле. А это, по сути, все население – вот я, как обычный гражданин, могу получить от государства себе земельный пай?

— Паи раздавались в 90-е годы, по 4 гектара. И сейчас еще можно получить 2 гектара в соответствии со ст. 121 Земельного кодекса.

— Могу предположить, что, если землю можно будет продать по рыночной цене, выстроится большая очередь из желающих.

— Конечно, когда мы запустим рынок земли, то получить землю – стоимость которой, положим, будет $4000 – захочет большое количество людей. Я считаю правильным ограничить количество граждан, которые могут получить бесплатно землю от государства, участниками АТО/ООС, военными, которые воевали на Донбассе. Это было бы справедливо. Остальные граждане могут получить выгоду от рынка земли в виде поступлений в бюджет и, например, от реализации целевых проектов. Условно, когда запускается рынок земли, параллельно будет подтягиваться и налоговая нагрузка на гектар. Если лучшая в мире земля генерирует мизерный налог, значит, что-то не так – и кто-то присвоил себе ренту.

— Вторая категория граждан: я имею землю, которую сдавал в аренду, а сейчас хочу ее продать. Сколько я смогу заработать с продажи гектара после 1 октября 2020 года?

— Сумма будет зависеть от региона, в котором находится ваша земля. Например, в Полтавской области и Черкасской будут дорогие земли.

— Самые дорогие — это сколько?

— Стоимость можно примерно посчитать следующим образом: цену аренды этой земли умножить на 10. В Полтавской области, к примеру, есть земли, аренда которых стоит около 6-7 тыс грн, соответственно, нормальная начальная стоимость 1 га в Полтаве будет 60-70 тыс грн. А в Херсоне эта стоимость будет ниже, около $1 тыс, поскольку земля там сухая, требуются оросительные работы. Средняя цена 1 га земли по Украине — примерно 50 тысяч. Но нужно помнить и о конкуренции. И цена гектара будет выше там, где конкуренция велика. В той-таки Полтаве большое количество малых и средних фермерских хозяйств. Кстати, у нас по европейским меркам малых фермеров вообще почти нет – в ЕС ты местный олигарх, имея 30 га земли. У нас ты «начинающий аграрий», имея 500 га. Но по закону минимальная цена гектара – 25 тыс грн. Меньше быть не может.

— Аргумент, которым реформу торпедировали ее противники: «селяне продадут землю, получат небольшие средства…»

— «…купят дешевую машину, напьются и разобьют о столб, и не будет ни машины, ни света в селе». Конечно, такая история также может быть. Но ведь это напоминает разговоры господ о крепостных в 1861 году. «Как же наши крепостные-то без нас? Сопьются, не будут работать. А сейчас мы их высекаем. О народе думаем. Нельзя вольную давать». Должно быть право выбора. Ведь эти средства можно будет потратить и на образование. И на покупку жилья. А кто-то сможет поехать в санаторий на эти деньги.

— Еще одна категория. Я – фермер, и хочу накапливать больше земли. Сделать земельный банк, обрабатывать… Насколько я понимаю, планируется уменьшать процентную ставку по кредитам для того, чтобы я мог это делать. Как это будет работать?

— Глобально бизнес работает против рынка земли, ведь средства, которые он ранее тратил на какие-то другие вещи – трактор, сеялку, дорогую машину для себя и обучение дочери в Киеве, — сейчас надо будет перенаправлять на покупку земли. И по-настоящему конкурировать. Это можно сравнить с тренажерным залом. Человек трудится, потеет, теряет «жирок», и в результате имеет хорошую форму. Чтобы «малые» фермеры (в собственности до 500 га) смогли купить эту землю, будет компенсироваться кредитная ставка. Условно, сейчас 22% в гривне, и по предварительным планам компенсация будет 5% годовых в гривне, и рассрочка будет на 5 лет.

— Сколько это денег, откуда их брать?

— Средства берутся из денег налогоплательщиков. По нынешнему закону, аграрная поддержка ежегодная составляет 1% от того ВВП, который аграрии дали стране. Это всегда порядка 5-6 миллиардов грн. 4,4 млрд запланировано на 4-й квартал следующего года. Это будет компенсация кредитных ставок.

— Но это же капля в море?

— Это простой расчет. Малые фермеры обрабатывают примерно 20% всей площади Украины. В первый год все опросы показывают, что будет продано 10% земли. Продадут, как правило, уже пожилые люди, которые больше не могут обрабатывать землю. Вторая категория — это люди, которые уехали в город и потеряли связь с землей, или получили землю в наследство и хотят от нее избавиться. «Мучить» их и загонять в схемы, чтобы они по дешевке продавали, никто не будет.

У нас 27 млн га, значит, будет продано 2.7 млн га. Из них на маленьких фермеров приходится 600 тысяч га. Для того, чтобы компенсировать эту процентную ставку, 4.4 млрд грн более, чем достаточно. Нам не нужно покрывать весь рынок и всем уменьшать процентную ставку.

Но есть еще одна проблема: малый бизнес работает в тени. Предприниматели считают, что земельная реформа им не поможет. Почему? Потому что работают в тени и банально не могут доказать банку, что их бизнес вообще является прибыльным. Государство ведь не может выделить деньги только потому, что человек утверждает, что он фермер и занимается бизнесом, но при этом не имеет необходимых, подтверждающих доходы, документов. Если ты работаешь по-белому, то сможешь получить кредит. Кто работает в черную, то должен за этот год показать, что он белый. Отбеливайтесь к 1 октября 2020 года, платите налоги и государство вам будет помогать.

— Еще одна роль: я горожанин, «средний класс».

— Хипстер?

— Именно. И в промежутке между барбер-шопом и мастер-классом по гончарному искусству хочу инвестировать определенную сумму. Можно ли будет вложить ее в землю, например, так, как сейчас инвестируют в золото или ОВГЗ?

— Я рекомендую среднему классу вкладываться в земельную реформу и зарабатывать на этом. Расчет следующий: Например, земля на старте реформы стоит $2 тыс. Вы ее покупаете, сдаете в аренду, условно, за $200 в год. Через 5-7 лет новая земля будет в стоимости повышаться, если все правильно делать, то она будет стоить $4 тыс. Разницу $2 тыс в цене купли-продажи и больше 1000 долларов за счет аренды вы получаете. Вложив $2 тыс, получаете $3 тыс за 5 лет – т.е. доходность 30% в долларах.

— Какие у меня будут гарантии собственности?

— Вы должны будете юридически грамотно все оформить. Земля должна быть в кадастре, а вы должны числиться собственником. Если вы договор аренды делаете с кем-то из аграриев, он должен быть зарегистрирован в Минюсте.

— Можно предположить, что возникнет смежная отрасль «земельных» юристов?

— Будут предлагать инвестировать. Но тут, как и в любом бизнесе, нужно будет разбираться, если хотите заработать. Кстати, через «Прозорро» будут выставляться земельные лоты. Те же селяне, чтобы получить лучшую цену на свою землю, будут регистрироваться там. И вы через смартфон сможете зарегистрироваться, купить участок через mobile-ID, подписать договор онлайн. В идеале, это будет работать так – запустится много смежных услуг.

— Последняя роль: я – большой землевладелец. Латифундист. Что мне дает эта реформа, работать «в белую»?

— Большие, как правило, и так работают по-белому. «Большие» иногда химичат на НДС, но это уже другая история – «скрутки» и т.п. Они иногда работают в связке с нефте- и бензинотрейдерами, «любят» друг друга. А некоторые заправки занимаются экспортом зерна — так бывает. А когда-то даже некоторые телеканалы занимались зерном.

— Я, как газетчик, тоже что-то экспортировал бы…

— Ну а что, офис есть, телефоны тоже, обзор хороший (смеется — Авт.) Если серьезно, то большой бизнес — это как более 100 тыс га, так и 30-50 тыс га, у них есть большие деньги, и они не хотят конкуренции: «Техас должны грабить техасцы». Вот они-то против условных «хипстеров», которые планируют свой бизнес в земельной сфере.

— Как будет прописана возможность покупки и аренды земли для иностранных капиталов? Какие предостережения там будут? Россияне смогут покупать землю напрямую или через оффшорные компании?

— Такие компании уже работают в Украине. Если они действуют по нашим законам, платят тут налоги и подчиняются регуляторным актам, — они получат возможность купить эту землю. Та же Кока-кола покупает тут землю (хоть и не пахотную). У нас 5 млн га земли давно уже не под мораторием, и иностранцы как-то не скупили ее. Исключения будут для пограничной территории, там заработает отдельный режим. Это небольшая полоса. Чтобы не возникло сложностей с тем, что кто-то начнет делать «трассу для танковых дивизий».

Что касается россиян. Если они решат основать украинскую компанию, заводить сюда средства и выкупать землю… Эти компании будут проверять. Существуют общемировые банковские процедуры, KYC («Know Your Client) и AML («Anti Money Laundering»), в рамках которых компании заставят показывать конечного бенефициара. Если среди них будут россияне — активы конфискуют в пользу государства Украина. Банкам, кстати, запрещено будет владеть украинской землей. Даже когда они будут кредитовать землю, они будут принимать ее в залог – однако земля не будет проходить, как собственность банков. Если кредит не вернули, и землю нужно продать – их обяжут сделать это в течение года.

— Не все офшорные юрисдикции подчиняются мировому законодательству и правилам AML, что, если они выступят основателями компаний-землепользователей?

— Хороший вопрос. Сейчас это не урегулировано, но, думаю, ко II чтению нужно включить в закон норму о том, что компании, чьим конечным бенефициаром будет указана офшорная компания, не имеют права владеть землей.

— Не будет ли разрешение продавать наши земли зарубежным инвесторам угрозой для национальной безопасности?

— Напрямую мы никому из иностранцев продавать землю не будем. Мы им предлагаем создавать тут компании и жить по украинским законам. Земля остается в Украине, и она никуда не уедет. Нужно, чтобы противники посмотрели 18-летнюю историю моратория – иностранные компании ведь уже работают в Украине, тот же холдинг «Мрія» выкупили саудиты. Мораторий привел к злоупотреблениям, и нужно наводить порядок! И я думаю, национальная безопасность не пострадает, если сюда зайдут иностранцы. Те же сильные американские игроки.

— На днях был под Офисом президента, там бессрочный пикет и палатки. Чего хотят?

— Точнее, чего не хотят: чтоб была конкуренция. Чтоб цена была поменьше. И ждем больших протестов. Мне, кстати, нравится ситуация – выезжает протестовать фермер, выводит свою технику, пять тракторов «John Deere». Каждый такой стоит $250 тыс, или 6 млн грн. Но фермер говорит – мол, у меня же нет денег на землю. А на лучшие в мире комбайны, значит, есть? – Он просто не хочет тратить на землю. И не хочет конкуренции. Но пусть не переживают: у них есть и первоочередное право покупки, и другие конкурентные преимущества.

— Будут ли правила севооборота, или можно будет высаживать 5 раз подряд рапс или подсолнечник, истощающие почву?

— Отношение к собственной земле отличается от отношения к арендной. Те, кто владеет землей, не садят подсолнечник – они разбивают сады, ведь с них можно заработать больше денег. По качеству грунтов вопрос хороший: проверять, как обращаешься с землей, будет Экоинспекция.

— Вы лично человек, которому большой аграрный бизнес не чужд. Ваш кузен Андрей Веревский – основатель и руководитель холдинга Kernel. Какой, кстати, сейчас там земельный банк?

— У них один из крупнейших банков в аренде, 600 тыс га, земля правильно оформлена и работает «по-белому».

— Как советник премьер-министра, будете помогать?

— Смотрите, во-первых, родственников не выбирают – и куда бы я ни пошел, мне будут это вспоминать. Во-вторых, это публичная информация, я никогда этого не таил, более того, я чем-то даже горжусь — потому что это крупнейшая компания, один из крупнейших игроков на рынке переработки масла. Более того, конфликт интересов был бы, если бы я говорил, что – наоборот – нужна закрытая модель рынка земли. Мол, только аграрии могут покупать землю, и никто иной.

— Почему же вы поддерживаете открытый рынок, раз ваш родственник владеет крупным холдингом?

— У него одна жизненная история, у меня – другая. Когда я начал изучать историю своей семьи, узнал, что коммунисты несправедливо лишили ее земель. А с Кернелом у меня нет личной истории. Ни контрактов, ни бизнес-истории, я там никогда и не работал.

Читайте прогноз ценовых колебаний с 7 по 11 октября 2019.

Источник: vesti.ua

Распечатать  /  отправить по e-mail  /  добавить в избранное

Ваш комментарий

Войдите на сайт, чтобы писать комментарии.

Подробнее на IDK-Эксперт:
http://exp.idk.ru/news/world/za-pyat-mesyacev-iran-zakupil-bolee-1-mln-tonn-risa/430444/
Важные
В Pepsico и Danone опровергли сообщения о проведении у них обысков
Информация о проведении обысков на российских предприятиях Pepsico и Danone является недостоверной, заявили РБК представители обеих компаний.
Хакасия собрала самый богатый за 10 лет урожай (Видео)
Аграрии Хакасии завершили страду на 95 процентов. Дело за малым: осталось убрать две с половиной тысячи гектаров гречихи, кукурузы и рапса.