В свете предстоящей отмены моратория на продажу сельскохозяйственных земель особой важности набрал вопрос “А что будет с их ценой?”. Фейсбук, СМИ и популярные экономисты разделились на противоположные лагери, самые радикальные представители которых, часто выдвигают версии от “полного обвала” до “роста в разы к европейскому уровню”.  Однако где между этими оценками скрыта объективная реальность?

Текущее положение:

В условиях отсутствия рынка стоимость земли рассчитывается согласно административно определенной формуле, упрощенный вариант которой можно свести к следующему виду:

Цена земли = Рентный доход (абсол.+ дифференцированный)/Реальная процентная ставка

Где:
-Абсолютный рентный доход—это сумма, которую получает владелец земли независимо от ее урожайности и расположения
-Дифференцированный рентный доход— дополнительная сумма, уплаченная за уникальность грунтов и места расположения
-Реальная процентная ставка—номинальная процентная ставка скорректированная на инфляцию (в украинском законодательстве определенна как 3,3% годовых)

Так, средняя нормативно-денежная оценка украинских сельскохозяйственных земель, базированная на представленной выше формуле, на конец 2014 года составила 21,9 тыс. грн или 1389$ за гектар (стоит отметить, что по неофициальным данным к 1 кварталу 2016 года из-за девальвации данное значение упало до 1100$). Структурное распределение цен на конец 2014 года по видам целевого назначения и регионам представлено ниже:

Способы прогнозирования:

1)Международный опыт

Данная модель заключается в изучении функционирующих рынков земли постсоциалистических стран. Поскольку, на данный момент, Украина двигается по европейскому вектору интеграции, в качестве примера лучше всего использовать страны Прибалтики, Польшу, Чехию, Словакию, Словению, Румынию и Болгарию. Высчитав среднюю динамику изменения цены земли в каждой из упомянутых стран, после становления внутреннего рынка земель, можно сделать прогноз касательно будущего изменения цен в Украине:

Точность против Достоверности:

Определяющим моментом данной модели является выбор года становления рынка. Начиная денационализацию государственных активов в 1989-1991 многие страны установили аналоги украинского моратория и снимали их в разное время. Например, страны Прибалтики были первопроходцами и сняли все ограничения до 1996 года (Эстония и Литва в 1994, Латвия в 1995), Румыния и Болгария— в 1998, а Польша, не устанавливая подобных ограничений изначально, приняла закон регулирующий оборот земель только в 2003 году. Сначала кажется, что при построении модели нужно брать данные даты, однако не все так просто— используя их, мы упустим два важных фактора чем рискуем исказить прогноз.

Первый фактор— продолжение стагнации сельского хозяйства исследуемых стран в этот период. Кризис, вызванный переходом с командного типа экономики к рыночному, задел сельское хозяйство каждой из них и в среднем продолжался аж до 2000-го года.

*Расчет выполнен по постсоциалистическим странам, открывших рынки земли: Болгарии, Румынии, Словакии, Польше, Эстонии, Чехии, Литвы, Латвии, Венгрии.

Почему это важно? Как показали исследования, уровень добавочной стоимости, создаваемый на сельскохозяйственной земле, определяет цену последней на 75%. Таким образом, кризис в сельском хозяйстве страны полностью искажает эффект создания внутреннего рынка земли и для определения реального эффекта нужно исследовать рынки земли после стабилизации в сельском хозяйстве.

Второй фактор—институциональная основа. Поспешив из созданием внутренних рынков земли, исследуемые страны не успели создать кадастровые карты, механизмы государственной защиты продавцов, земельные банки и прочие институты и институции, обслуживающие рынок земель. Представленная ниже часть отчета Европейской комиссии ярко демонстрирует несостоятельность их рынков земли вплоть до вступления в Европейский союз.

Примеры проблем эффективности, возникших в связи с становлением рынков сельскохозяйственной земли:

Отсутствие гарантий владения сельскохозяйственной арендой и отсутствие способности арендаторами предложить потенциальным кредиторам обеспечение. Необходимость превращения сельского хозяйства в более жизнеспособную единицу. Низкие цены земель сельскохозяйственного назначения.Низкая скорость корректировки сельскохозяйственной политики к стандартам Европейского союза. Отсутствие средств для мелиорации и перераспределения участков.Необходимо завершить процесс сельскохозяйственной земельной реформы.Малое количество сделок, низкие цены на сельскохозяйственные земли, фрагментированность участков, долевая собственность, недостаточная документация в собственности земельных реестров и медленное разрешение правовых споров, в результате чего основалось множество неиспользованных сельхозугодий и препятствий на пути повышения производительности.Задержки в приватизации невостребованных пахотных и лесных земель.Медленный темп решения проблемных вопросов касательно реституции.Необходимо улучшить регистрацию земли таким образом, чтобы облегчить использование имущества в качестве залога для получения кредита. Неопределенность по реституции.Медленные темпы восстановления. Необходимо завершить реформу кадастра, регистрации прав собственности в Земельной книге и выдачи прав собственности на землю. Необходима разработка политики консолидации сельскохозяйственных земель.

Теперь становится очевидным, что реальное становление рынков земель в исследуемых странах произошло только со вступлением в Европейский союз (Стоит отметить, что на ценовую динамику земель никак не повлияли европейские капиталы, так как все страны при вступлении установили моратории/существенные ограничения на продажу сельскохозяйственных земель иностранцам).

Поскольку прогноз на цену сельскохозяйственной земли в ближайшие годы является одной из важнейших составляющих при разработке модели земельной реформы— точность не должна вызывать сомнений. Поэтому была разработана вторая модель прогнозирования цены.

Модель №2: Пилотный проект в Украине

В 2015-ом году Госгеокадастр провел ряд электронных аукционов по аренде земель сельскохозяйственного назначения. Особенностью данных аукционов было их проведение на абсолютно рыночных засадах. Исключив коррупционную составляющую, недобросовестных арендаторов (рейдеров) и позволив наиболее эффективному участнику (рентабельность которого, позволяет ему заплатить больше всех) получить землю мы увидели рост административно определенных арендных ставок в разы.

Что означает данный рост арендных ставок и как использовать его для определения цены земли после снятия моратория? Подобное превышение арендных ставок, которые арендаторы были готовы заплатить, над административно определенными, говорит о соответственном ценовом разрыве между рыночной стоимостью земли и ее нормативно-денежной оценкой. Также возникает вопрос касательно определения арендной ставки как ее процентного отношения к нормативно-денежной оценки земли. Исходя из классических трудов микроэкономистов данная ставка должна равняться реальной ставке по депозитам, которая в Украине гораздо ниже указанных выше 4% (около 1,5%-2%). Однако даже если проигнорировать последний фактор и сделать довольно пессимистический прогноз— рост цены за первые два года либерализации рынка составит 76,7%.

Ряд  экономистов предрекает падение цен на землю, как следствие резкого увеличения предложения после снятия моратория. Хотя изначально данное утверждение кажется верным, более детальный анализ полностью его разбивает. На сегодняшний день в Украине ежегодно происходят транзакции по передачи права пользования землей (рынок аренды сельскохозяйственных земель) в размере 4,75% всего объема земель. К примеру, по международной практике рынок земли считается развитым если совокупный объем транзакций (аренды и продажи) достигает 2% общей площади сельхозугодий.

Скорее всего в теперешних 4,75% оборота заложено около 2,75% трансакций, которых бы не было при свободном рынке земли (превышение активности украинского рынка над международными стандартами). Исходя из этого можно сделать предположение, что в первые 2-3 года становления внутреннего рынка земель (после 2018, когда в свободный оборот будут включены и частные земли) будет спрос на 1,12 млн. гектаров. Стоит отметить, что данная цифра очень близка к прогнозу Госгеокадастра, который оценил будущий объем рынка продаж частных земель в 1,4 млн. гектаров. Таким образом, невооруженным глазом видна ошибочность подобных заявлений касательно предстоящего “обвала цен”.

Подбивая итоги, нужно сказать, что прогнозы нашей группы, построенные на двух совершенно разных подходах, разнятся всего в 5%, прогнозы остальных научно-исследовательских центров также говорят о том, что снятия моратория цены будут расти, и только популисты от левого электората заявляют обратное. Впрочем, мы этому только рады, поскольку их заявления— это только еще одно подтверждение достоверности наших прогнозов.

Источник: imfgroup.com.ua