Устойчивая инфляция и процентные ставки, долгое время остающиеся на высоком уровне, привели к удорожанию заимствований. Это существенно повлияло на ставки по ипотечным кредитам в США, которые в октябре 2023 года достигли 8% — самого высокого уровня с 2000 года. С тех пор ставки держались в районе 7%, а в августе снизились до 6,44% на фоне опасений рецессии.

Ожидается ли еще большее снижение ставок по ипотечным кредитам в условиях сокращения инфляции, замедления экономического роста и потенциального снижения процентных ставок?

Насколько снизятся ставки по ипотеке?

По прогнозам J.P. Morgan Economic Research, Федеральная резервная система (ФРС) снизит ставки как минимум на 100 базисных пунктов (б.п.) до конца 2024 года, что должно помочь несколько снизить ставки по первичным ипотечным кредитам.

ФРС будет сосредоточена на снижении ставки по федеральным фондам, и основное влияние, вероятно, будет ощущаться на передней границе кривой доходности. «Ипотечные кредиты, как правило, рассчитываются на основе более долгосрочных казначейских облигаций, поэтому, на первый взгляд, снижение ставки на переднем конце кривой окажет незначительное влияние на ипотечные ставки, возможно, всего около 20 б.п.», — сказал Ник Мачюнас, глава агентства MBS Research в J.P. Morgan.

Однако есть два дополнительных направления, по которым более крутая кривая процентных ставок может привести к снижению первичных ипотечных ставок. Первое заключается в сокращении спреда между первичным и вторичным рынком, то есть разницы между первичной ипотечной ставкой (которую платит заемщик) и вторичной ипотечной ставкой (по которой ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) торгуются на вторичном рынке).

«В настоящее время спред увеличен примерно на 20 б.п. по сравнению с уровнем 2018 года. Если кривая вновь станет более крутой, а волатильность снизится, то разрыв может сократиться», — пояснил Мачюнас.

Кроме того, инвесторы ИЦБ в настоящее время требуют премию к казначейским облигациям, чтобы компенсировать риски досрочного погашения из-за инвертированной кривой доходности и повышенной волатильности.

«Инвесторы ИЦБ не предоставляют заемщикам возможности досрочного погашения. Когда кривая инвертирована, этот вариант более выгоден в будущем, а опционы более ценны при повышенной волатильности. Более крутая кривая и более низкая волатильность могут помочь базовому показателю ИЦБ сократиться еще на 20-30 б.п.», — сказал Мачюнас.

«В целом, ставки по первичным ипотечным кредитам могут снизиться на 60 б.п. в течение следующего года, если будут реализованы форвардные контракты, и даже больше, если рынок ставок начнет прогнозировать большее снижение, чем ожидается в настоящее время», — добавил Мачюнас.

Рис 1. Ставки по ипотечным кредитам в США достигли пика в 8% в октябре 2023 года и с тех пор колеблются в районе 7% Источник: J.P. Morgan

Как ипотечные ставки влияют на рынок жилья?

Повышенные ставки по ипотечным кредитам снижают продажи жилья, поскольку сокращают его доступность. Под давлением оказались и домовладельцы, чьи ежемесячные платежи по ипотечным кредитам с регулируемой процентной ставкой, которая пересматривается один или два раза в год в зависимости от текущей стоимости заимствований, резко возросли.

Это отражается в последних данных о продажах. Число неоконченных сделок по продаже жилья, которые опережают продажи существующих домов на один-два месяца, немного восстановилось после рекордно низкого уровня и в июне выросло на 5% в месячном исчислении, но это не смогло повлиять на недавнюю слабость на рынке жилья.

«Продажи остаются на низком уровне из-за проблем с доступностью жилья, а его перечень остается значительно ниже уровня, существовавшего до пандемии», — отметил Абиэль Рейнхарт, экономист J.P. Morgan.

Действительно, общее доверие к рынку жилья остается довольно низким, согласно индексу рыночной стоимости жилья NAHB, который отслеживает общие настроения среди застройщиков. «Индекс практически не изменился в июле, упав до 42 с 43 пунктов в июне. Он снизился с недавнего максимума в 51 пункт в марте/апреле, но с конца 2022 года индекс колеблется в диапазоне, который значительно ниже показателей, существовавших до пандемии. Это, в свою очередь, соответствует влиянию высоких ипотечных ставок на рынок жилья», — добавил Рейнхарт.

Рис 2. Индекс рыночной стоимости жилья NAHB остается на низком уровне по сравнению с показателями, существовавшими до пандемии Covid-19 Источник: J.P. Morgan

Однако перспективы рынка жилья могут улучшиться, если ставки по ипотеке снизятся. «Учитывая снижение ожиданий по процентным ставкам после июльского отчета о занятости, ставки по ипотечным кредитам могут быть снижены, что, вероятно, положительно скажется на продажах в конце этого года, при условии, что ослабление рынка труда существенно не подорвет спрос на жилье», — сказал Рейнхарт.

Это, в свою очередь, может способствовать укреплению сектора жилищного строительства. «При условии стабилизации процентных ставок и отсутствии средне- или крупномасштабной рецессии мы ожидаем существенного роста балансовой стоимости наряду с очень хорошими балансовыми отчетами в течение следующих двух лет», — сказал Майкл Рехаут, глава отдела жилищного строительства США в J.P. Morgan.

«В целом, мы считаем, что сектор продолжит получать выгоду от надежных фундаментальных показателей, включая по-прежнему благоприятный фон спроса и предложения, в частности, обусловленный довольно ограниченным предложением на более широком рынке жилья».

Пробы кубанской сои нового урожая показали хорошее качество